SAU KHI THẮNG KIỆN TRỤC XUẤT (EVICTION): CHỦ NHÀ CẦN LÀM GÌ?
Gần đây, mình vừa phải đưa người thuê nhà ra tòa sau khi họ không trả tiền thuê suốt 6 tháng liên tiếp, và cũng không chịu rời khỏi nhà dù hợp đồng đã hết hạn.
Sau nhiều lần nhắc nhở, thương lượng không thành, mình buộc phải làm đơn kiện và cuối cùng tòa đã phán quyết có lợi cho mình – mình thắng vụ kiện trục xuất (eviction) và được tòa yêu cầu người thuê phải trả toàn bộ số tiền nợ cùng với án phí.
Nhưng… tưởng chừng như thắng kiện là xong. Không!
Người thuê vẫn không trả đồng nào. Và mình nhận ra rằng, để biến phán quyết đó thành thứ có sức nặng thực sự, chủ nhà còn cần làm thêm nhiều bước tiếp theo.
Dưới đây là toàn bộ quy trình và kinh nghiệm mình đã rút ra, hy vọng giúp ích cho các anh chị chủ nhà khác:
⸻
1. Lấy “Abstract of Judgment” – Tóm tắt phán quyết
Sau khi thắng kiện, bạn cần quay lại tòa để xin bản “Abstract of Judgment” (Tóm tắt Phán quyết).
Phí chỉ khoảng $5, và trong đó có ghi rõ:
• Số tiền người thuê còn nợ (tiền thuê nhà, án phí, lãi suất, v.v.)
• Thông tin cơ bản về vụ kiện và bên bị buộc trả nợ.
Sau khi văn bản này được tòa đóng dấu, bạn cần mang nó đến văn phòng “County Recorder” – tức nơi lưu trữ hồ sơ công khai của quận, để “record” – ghi danh chính thức vào hồ sơ.
⸻
ĐỪNG NGỪNG LẠI Ở BƯỚC CÓ PHÁN QUYẾT
Nhiều chủ nhà lầm tưởng rằng chỉ cần có bản án có dấu là xong, nhưng thực tế nó chưa hề được lưu trong hệ thống hồ sơ công cộng hay hồ sơ tín dụng của người thuê.
- Bạn PHẢI đi đến văn phòng ghi danh của quận (County Recorder’s Office) để nộp bản Abstract này và trả lệ phí (thường là $5/trang, và phán quyết đa phần chỉ 1 trang).
- Phán quyết chỉ có giá trị ràng buộc lâu dài và ảnh hưởng đến người thuê khi nó đã được ghi danh chính thức tại quận.
⸻
2. Vì sao phải “Record” phán quyết?
• Làm cho phán quyết trở thành một “public record” – hồ sơ công khai.
• Ảnh hưởng tiêu cực đến điểm tín dụng (credit score) của người thuê.
• Khiến người thuê khó thuê nhà, mua nhà, mua xe, vay ngân hàng, v.v.
• Bảo vệ các chủ nhà khác tránh bị thuê bởi những người từng có nợ xấu.
⸻
3. Có thể sau này người thuê sẽ quay lại trả tiền
Một ngày nào đó, nếu người thuê cũ cần mua nhà hoặc vay tín dụng, họ buộc phải giải quyết món nợ cũ – lúc đó họ phải quay lại liên hệ với bạn để thanh toán.
Khi họ trả đầy đủ số tiền được ghi trong phán quyết, bạn sẽ ký một giấy gọi là “Release of Judgment” để họ xóa hồ sơ tín dụng xấu đó.
💡 Hãy nghĩ phán quyết như tờ vé số đã trúng, chỉ là chưa tới lúc đổi tiền thôi. Và nếu họ không trả? Bạn cứ để đó – phán quyết tiếp tục sinh lãi suất theo thời gian.
⸻
4. Gia hạn phán quyết – Đừng để nó hết hạn!
• Ở nhiều tiểu bang, phán quyết có hiệu lực 10 năm.
• Bạn có thể renew – gia hạn thêm một lần nữa (tùy nơi là 5, 7, hoặc 10 năm).
• Cứ mỗi kỳ hạn, hãy ghi nhớ làm lại việc ghi danh nếu muốn tiếp tục giữ quyền đòi nợ.
⸻
5. Đòi tiền qua Collection Agency? Còn xa!
Theo kinh nghiệm của mình và rất nhiều thành viên trong nhóm Landlord Associates, chưa từng thấy collection agency nào thu lại được tiền từ tenant kiểu này.
Tuy nhiên, đã từng có trường hợp tenant quay lại trả nợ đầy đủ – chỉ vì hồ sơ phán quyết ảnh hưởng quá nặng đến họ.
⸻
6. Gửi mẫu 1099-C? Đừng làm!
Một số người nghĩ rằng nên gửi mẫu 1099-C để báo IRS là tenant được “tha nợ” và sẽ phải đóng thuế. Nhưng:
• IRS không quan tâm vài trăm hay vài ngàn đô – họ nhắm đến các khoản lớn.
• Việc gửi 1099-C đồng nghĩa với việc bạn chính thức tha nợ, và không thể thu lại tiền đó nữa.
• Đừng tự tay “giải thoát” cho người thuê – cứ để bản án đó nằm yên, và chờ thời.
Chúc các chủ nhà giữ vững tinh thần – pháp luật luôn đứng về phía bạn khi bạn biết cách sử dụng nó .
https://www.facebook.com/share/1Cxkiss39a/?mibextid=wwXIfr
No comments:
Post a Comment